Segundo a Lei do Inquilinato (Art. 23, I), o pagamento pontual é obrigação primária. Atraso de apenas um dia já autoriza multa contratual, juros de mora e correção monetária.
Quem aluga um imóvel diretamente para pessoa física (sem a intermediação de imobiliárias ou administradoras) depende da pontualidade do aluguel para arcar com seus próprios custos, IPTU e condomínio.
Quando o inquilino começa a parcelar o pagamento, atrasar sem justificativa ou dar respostas evasivas, o proprietário fica sem saber como cobrar formalmente sem romper totalmente o diálogo, mas deixando claro que a tolerância acabou.
A notificação extrajudicial é o meio mais equilibrado e juridicamente eficaz para estancar o problema.
O que diz a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991)
A legislação brasileira é categórica: o pagamento pontual do aluguel e dos encargos (condomínio, luz, água e IPTU) é a obrigação primária do locatário (Artigo 23, I).
Antes de qualquer ação judicial custosa e demorada, no entanto, a boa prática exige a concessão de um prazo final para acerto amigável.
Por que notificar formalmente antes de entrar na Justiça?
- Constituição em mora incontestável: Evita que o inquilino alegue em juízo que não sabia para onde transferir ou que o locador se recusou a receber.
- Discriminação exata do débito: A notificação lista o aluguel vencido somado aos encargos devidos, apresentando a conta detalhada.
- Efeito psicológico de resolução rápida: Mais de 70% das pendências de locação direta são quitadas após o inquilino receber uma notificação formal impressa ou em PDF, pois ele percebe que o próximo passo será a desocupação forçada e a negativação de seu nome.
Como enviar a notificação ao inquilino
1. Por WhatsApp (recomendado)
Envie o documento em PDF completo e salve o print com confirmação de entrega e leitura (dois tracinhos azuis). O STJ já pacificou o entendimento de que meios eletrônicos servem para constituir em mora.
2. Entrega em mãos
Leve duas vias impressas e peça para o inquilino assinar o "Ciente" na sua via (com data). Guarde a via assinada como prova documental.
3. Carta Registrada com AR (Correios)
Indicada se o inquilino não atende presencialmente ou recusa o diálogo. O Aviso de Recebimento (AR) assinado pelo destinatário (ou por terceiros no endereço) serve como prova judicial robusta.
- Qualificação completa do locador e locatário
- Endereço do imóvel locado
- Valor do aluguel vencido + encargos (condomínio, IPTU, consumo)
- Período de referência das parcelas em atraso
- Chave Pix para quitação
- Prazo improrrogável (ex: 48 horas ou 5 dias úteis)
- Advertência expressa: após o prazo, ação de despejo liminar + cobrança judicial + negativação
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