A inadimplência condominial prejudica diretamente a coletividade: quando um ou dois moradores deixam de pagar a cota mensal, a conta de luz das áreas comuns, a manutenção dos elevadores e o salário dos funcionários ficam sob risco, obrigando os moradores pontuais a cobrirem o rombo.
Desde a entrada em vigor do Código de Processo Civil de 2015, a cobrança de condomínio ganhou força expressiva, tornando-se título executivo extrajudicial direto.
Entenda o procedimento padrão para cobrar cotas condominiais de forma legal, transparente e sem constrangimento indevido.
1. As penalidades legais imediatas pelo atraso
Segundo o Artigo 1.336, § 1º, do Código Civil Brasileiro:
- O atraso no pagamento da taxa condominial enseja a aplicação imediata de multa de até 2% sobre o débito.
- Incidência de juros moratórios convencionados (ou de 1% ao mês na falta de previsão expressa na convenção) e correção monetária.
- O condômino inadimplente fica impedido de votar e participar de assembleias ordinárias ou extraordinárias (Artigo 1.335, III).
2. O que o síndico NÃO pode fazer (Riscos de processo)
Na ânsia de recuperar os valores, alguns síndicos cometem atos que geram indenizações pesadas por danos morais contra o condomínio:
- Proibição de uso de áreas comuns: O STJ pacificou que o condomínio não pode proibir o morador inadimplente ou sua família de usar o elevador, a piscina ou a academia.
- Exposição pública: Divulgar o nome do morador ou o número do apartamento em murais do elevador, quadros de aviso ou grupos de WhatsApp do prédio é crime de cobrança vexatória.
3. O roteiro de cobrança: Da notificação à penhora
- Emissão da Notificação Extrajudicial: Envie ao condômino um documento detalhando os meses em atraso, a discriminação da cota, multa, juros e chave Pix para quitação, estipulando prazo (geralmente de 5 a 10 dias).
- Execução Judicial Direta: Se a notificação não for quitada, o síndico não precisa de um longo processo de conhecimento. O Artigo 784, X, do CPC permite entrar direto com Ação de Execução.
- Penhora da própria unidade: A taxa de condomínio possui natureza propter rem (acompanha o próprio imóvel). Isso significa que a própria unidade habitacional pode ser penhorada e levada a leilão, mesmo sendo o único bem de família do devedor (Artigo 3º, IV, da Lei nº 8.009/1990).
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