Alugar um imóvel residencial ou comercial diretamente sem imobiliária exige atenção redobrada no momento da rescisão. Seja porque o inquilino parou de pagar os aluguéis, seja porque o prazo determinado do contrato chegou ao fim (denúncia vazia), a retomada do imóvel exige formalidades prévias para não gerar alegações de invasão ou abuso de direito.
O proprietário não pode trocar as fechaduras, cortar a água ou retirar os pertences do morador à força. O primeiro passo legal e obrigatório perante a Justiça é a Notificação Extrajudicial para Desocupação.
Entenda os prazos legais e o procedimento seguro.
1. As duas situações de desocupação na Lei do Inquilinato
A Lei Federal nº 8.245/1991 prevê prazos diferentes dependendo do motivo da retomada:
Situação A: Desocupação por Inadimplemento (Falta de Pagamento)
Quando o inquilino está devendo aluguel ou encargos (condomínio e IPTU), a notificação concede um prazo curto para purgar a mora (quitar a dívida via Pix) ou desocupar voluntariamente (geralmente entre 15 e 30 dias). Caso ele não pague nem saia, o locador pode ajuizar Ação de Despejo por falta de pagamento com pedido de liminar.
Situação B: Fim do Prazo Contratual (Denúncia Vazia)
Nos contratos celebrados por escrito com prazo igual ou superior a 30 meses, ao término do período o proprietário tem o direito de retomar o imóvel sem necessidade de justificativa. A lei exige a concessão de 30 dias corridos para desocupação voluntária a partir do recebimento da notificação.
2. O que a Notificação de Desocupação deve conter
Para ter validade plena perante o Judiciário, o documento precisa discriminar:
- Qualificação completa do locador e locatário;
- Endereço do imóvel objeto da locação;
- O motivo da solicitação (inadimplemento de parcelas com cálculo discriminado OU encerramento do prazo contratual);
- Prazo improrrogável em dias corridos para desocupação voluntária e entrega formal das chaves;
- Instruções para vistoria final e comprovação de quitação das faturas de água, energia e condomínio;
- Advertência expressa de ajuizamento imediato de Ação de Despejo cumulada com cobrança e execução de garantias em caso de recusa.
3. Como comprovar a entrega da notificação
A prova de recebimento é o requisito principal para que o juiz conceda ordens de despejo liminares:
- Via Carta Registrada com AR (Aviso de Recebimento): O comprovante assinado pelo inquilino ou pela portaria do condomínio tem presunção legal de veracidade.
- Via WhatsApp: Envio do PDF formal com confirmação visual de entrega e leitura.
- Entrega em mãos: Levar duas vias impressas e colher a assinatura do inquilino na sua via de protocolo.
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